ANAYASA MAHKEMESİ'NİN ÖNALIM HAKKINA İLİŞKİN İPTAL KARARI KAPSAMINDA DERDEST DAVALAR NE OLACAK?
Av. Arb. Elif CANBOLAT
ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen cebri icraya ya da Devlet İhale Kanunu kapsamında bir satışa konu edilmeksizin, üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların alıcının yerine geçebilmesini sağlayan yenilik doğuran bir hakkıdır. Bu hak, kanundan yahut tapuya şerh verilmek şartıyla sözleşmeden kaynaklanabilir. Mevzuatımızda kanundan doğan önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi ile hüküm altına alınmıştır.
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. Maddesi: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." hükmünü haizdir.
Hüküm 24.12.2025 tarihinde değiştirilmiştir. Hükmün yürürlük tarihi ise, maddenin yürürlüğe girdiği tarih olarak belirlenmiş ve bu yüzden hükmün değişiklikten önce açılan davalara da uygulanması gerekmiştir. Hükmün 24.12.2025 tarihinden değişiklikten önceki hali:
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. şeklindedir.
DEĞİŞİKLİK NEREDE YAPILMIŞTIR?
Değişiklik önalım hakkı bedelinde yapılmıştır.
Değişiklikten (24.12.2025 tarihinden) önce önalım hakkı sahibi, önalım hakkını "satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini" hakim tarafından belirlenen süre içerisinde depo ederek kullanabilmekteydi. Yargıtay'ın yerleşik kararlarıyla da satış bedelinin resmi senette gösterilen bedel olduğu kabul edilmekteydi (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 29.05.2025 t. 2024/4951 E. 2025/2928 K. sayılı kararı). Değişiklikten önce önalım hakkı sahibi, resmi senette gösterilen bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini karşılayarak önalım hakkını kullanabilmekteydi.
24.12.2025 tarihli değişiklik ile önalım hakkı bedeli "rayiç bedel" olarak belirlenmiştir. Değişikten sonra önalım hakkı sahibi, hakkını hakim tarafından gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedeli depo ederek kullanabilir hale gelmiştir. Kanunda önalım hakkının hangi tarihteki (satış tarihi, dava tarihi yahut rayiç bedelin belirlendiği tarih, vb.) rayiç bedel esas alınarak kullanılacağı bildirilmemiştir. Bu yüzden Yargıtay 7. Hukuk Dairesi; değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından mahkemece yapılacak iş; tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun teşkil edilmiş bilirkişi heyeti marifetiyle ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin değişiklikten önce açılmış davalarda 25.12.2025 tarihi itibariyle değişiklikten sonra açılmış davalarda ise dava tarihi itibariyle tespit edilmesi olarak belirlemiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 27.02.2026 t. 2025/3916 E. 2026/1105 K. sayılı kararı).
ANAYASA MAHKEMESİ NEYE KARAR VERDİ?
Anayasa Mahkemesi 16.07.2026 tarihinde; Türk Medenî Kanunu’nun 734. maddesinin 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle değiştirilen ikinci fıkrasının Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı olması nedeniyle; 1. Birinci cümlesinde yer alan; a. “…rayiç bedeli…” ibaresinin, bu ibarenin iptali ile uygulanma imkanı kalmayan b. “…gecikmeksizin…” ibaresinin 2. İkinci cümlesinde yer alan “…kesin süre…” ibaresinin ve 3. Kalan kısmının B. Türk Medenî Kanunu’na 7571 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle eklenen geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrasının iptaline karar verdi.
Anayasa Mahkemesi kararında; yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması hâlinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceğini, kuralın ise tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almak olduğunu, iptale konu edilen maddede payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngörmek suretiyle tarafların iradesini ortadan kaldırıldığını, böylece, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine mahkemenin tespit edeceği bedelin üçüncü kişi alıcıya ödeneceğini, ön alım hakkı sahibince, üçüncü kişi alıcının satıcıya ödediği bedelden daha farklı bir bedelin üçüncü kişi alıcıya ödenmesinin, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine yol açabileceğini ya da taraflarca kararlaştırılan satış bedelinin yargılama sürecinde belirlenen rayiç bedelin üzerinde olması hâlinde üçüncü kişi alıcının haksız yere zarara uğramasına da sebebiyet verebileceğini, satıcının ekonomik tercihlerini etkisiz kılan bu yöntemin, ön alım hakkı sahibinin ne kadar bedel ödeyeceği ancak yargılamanın sonunda belirli hâle geleceğinden ön alım hakkı sahibini de üçüncü kişi alıcıya ödeyeceği bedelin ne kadar olacağı hususunda belirsiz bir konuma sokacağını bildirmiştir.
ANAYASA MAHKEMESİ KARARI NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?
Anayasa Mahkemesi, kararında; iptal hükmünün kararın resmi gazetede yayımlanmasından başlayarak 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Karar resmi gazetede 06.11.2026 tarihinde yayımlandı. Bu yüzden karar 06.08.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Karar yürürlüğe girene yahut kararın yürürlük tarihinden önce kanun koyucu tarafından yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar TMK'nın iptal edilen hükümleri yürürlüktedir.
ERTELEME SÜRESİNCE ÖNALIM HAKKI HANGİ BEDEL ÜZERİNDEN KULLANILACAKTIR?
Anayasa'nın 153. maddesi gereğince; Kanun, Cumhurbaşkanlığı kararnamesi veya Türkiye Büyük Millet Meclisi İçtüzüğü ya da bunların hükümleri, iptal kararlarının Resmî Gazetede yayımlandığı tarihte yürürlükten kalkar. Gereken hallerde Anayasa Mahkemesi iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihi ayrıca kararlaştırabilir.
YHGK'nın 25.01.2022 t. 2018/8-133 E. 2022/49 K. sayılı kararı uyarınca; kural olarak Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, yayımlandığı tarihte kanunu yürürlükten kaldırır, ancak gereken hâllerde Anayasa Mahkemesi iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihi erteleyebilir. İptal edilmiş kanun hükmünün bir süre daha yürürlükte bırakılması kamu düzeninde boşluk yaratmama amacıyla öngörülmüştür. İptal edilen kanun hükmü erteleme süresi içinde yürürlükte kalacak ve uygulanacaktır. Anayasa Mahkemesinin 15.10.1996 tarihli ve 1996/50 E., 1996/37 K. ile 07.12.2010 tarihli ve 2010/103 E., 2010/106 K. sayılı kararında da Anayasa'nın 153. maddesinin 3. fıkrasına göre, Anayasa Mahkemesince verilen iptal kararı Resmi Gazete'de yayımlanıncaya kadar ilgili yasa hükmü yürürlükte kalacağı, iptal kararının yürürlüğe girmesi ertelenmiş ise, erteleme süresi içerisinde iptal edildiği açıklanan kuralın yürürlüğünü sürdürdüğü ve uygulanmaya devam edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 14.05.2026 tarihli 2026/3020 E. 2026/3498 K. sayılı kararında da, Anayasa'ya aykırılığın Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararını verdiği anda kesinlik kazandığı, kararın yürürlüğünün ertelenmesinin iptal edilen hükmün Anayasa'ya aykırı olduğu tespit ve gerçeğini ortadan kaldırmadığını, yürürlüğün ertelenmesinin yalnızca yasama organına tanınmış bir süre olduğunu, hukuka ve Anayasa'ya aykırılık tespit edilmiş olduğundan yürürlüğün ertelenmesinin iptal edilen hükmün uygulanmasına devam edilemeyeceğini, Anayasa'ya aykırı hükmün iptal kararının gerekçesi dikkate alınarak iptal edilen hükmün uygulanmayabileceği açıklanmıştır.
Önalım davalarına bakmakla görevli Yargıtay Hukuk Dairesi 7. Hukuk Dairesidir.
Sonuç olarak, Anayasa'nın 153. maddesi ile YHGK'nın atıfta bulunduğumuz kararı değerlendirildiğinde herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için Anayasa Mahkemesi'nce iptal hükmü verilmiş olsa da hükmün hali hazırda yürürlükte olduğu ve uygulanmaya devam edileceği hesaba katılması gerektiği, ancak Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin kararı ve Anayasa Mahkemesi'nin rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin uygulamanın önalım hakkı sahibini belirsiz bir duruma soktuğu gerekçesi göz önüne alındığında önalım hakkının resmi senette gösterilen bedel üzerinden kullanılabilmesinin de mümkün olabileceği söylenilebilir.